Pantad

Mikael var en helt vanlig kille, som köpte en helt vanlig lägenhet, i en helt vanlig bostadsrättsförening i Solna. Nio år senare fick han ett brev från en bank.

Lägenheten i Solna kostade omkring 2,5 miljoner kronor. Mikael, vars efternamn vi väljer att inte publicera, köpte lägenheten 2006, i en affär som såg ut som vilken bostadsaffär som helst. “Det var lite krångel med tillträdet på grund av lite ovanliga omständigheter, men det var inget unikt så, utan i övrigt var det en ganska ordinär försäljning”, säger Ronny Nilsson, Mikaels advokat och partner på byrån Lindskog Malmström.

Mikael flyttade in, och därefter hade livet sin gilla gång, tills sommaren 2015.

“Banken säger att man har en oreglerad fordran och man har inte lyckats få betalt av den person som borde ha betalt av den person som borde ha betalt skulden, och därför vill man ianspråkta den säkerhet som banken har för den här fordringen. Och den säkerheten utgjordes då av Mikaels lägenhet”, säger Ronny Nilsson.

Vid det här laget förstod inte Mikael någonting. Men han misstänkte att det rörde sig om ett missförstånd, och gjorde det enda vettiga: han kontaktade banken. Då får han reda på att banken trots allt har fog för sitt anspråk, och att Mikael måste reglera en skuld på 50 000 kronor, eller riskera att bli av med sin lägenhet. Men han upptäckte också en sak till. “Och då blev det ännu mer tråkigt för Mikael, för utöver kravet från den här banken så hittade han i dokumentationen att även ytterligare en bank hade ett krav på honom. Ett krav på drygt en miljon”, säger Ronny Nilsson.

Så Mikael ringde Ronny, en expert på fastighetsrätt sedan många år. Och ganska snart förstod de att det fanns en problem i den svenska bostadsmarknaden.

Att låna pengar till sin bostad och i någon form lämna bostaden som pant till den som lånar ut pengarna, det har man gjort hur länge som helst. Akademiska uppsatser pekar på att denna praxis har varit reglerad i någon form sedan 1300-talet. Däremot är det stor skillnad på villor och bostadsrätter. En villa, eller snarare marken den står på, är fast egendom, och finns upptagen i ett centralt, statligt register. Om den belånas görs en inteckning i registret. Bostadsrätter, å andra sidan, är lös egendom, och det finns inget centralt register. “Här har man inte det, utan pantsättning sker ju för det första genom att bostadsrättsinnehavare tar upp ett lån och som säkerhet för sitt lån, så pantförskriver han eller hon sin bostadsrätt som säkerhet”, säger Ulrika Blomqvist, vd för Bostadsrätterna, en intresseorganisation för bostadsrättsföreningar.

För att banken ska kunna använda en lägenhet som säkerhet för ett lån, måste den underrätta bostadsrättsföreningen i ett brev. Först då uppstår ett så kallat borgenärsskydd. I den stunden måste också bostadsrättsföreningen göra en notering i lägenhetsförteckningen. Eller annorlunda uttryckt: pantsättningen av en bostadsrätt är en process som kräver att någon i föreningen öppnar ett kuvert, förstår vad som står i det, och gör en anteckning i ett register. Mikaels advokat Ronny misstänkte ganska snart var det hade gått snett. “Jag tror ju helt enkelt att man har glömt bort att anteckna det. Man har bekräftat mottagandet av de här underrättelserna från bankerna, och sen har man glömt att föra in det i registret. Man har lagt det i någon byrålåda och tänkt göra det senare kanske, och sen har det fallit i glömska”, säger han.

Så vad hade egentligen hänt? Faktum är att Mikaels öde var förseglat i samma stund som säljarna av hans lägenhet köpte bostaden 2001. Lägenheten pantsattes av flera banker, men två av dessa panter noterades aldrig i lägenhetsförteckningen. När Mikael fem år senare köpte lägenheten begärde mäklaren ut ett utdrag ur förteckningen, kontaktade de banker vars säkerheter var noterade, och löste lånen. Men de lån som inte fanns noterade i förteckningen, de blev ju kvar. Säljarna fortsatte betala på lånen under flera år, men när de sedan slutade så ville banken ”ianspråkta” sin säkerhet, och den säkerheten var Mikaels lägenhet.

“Han hade inget val. I det läget fanns två banker som hade rätt att ianspråkta Mikaels lägenhet, och enda valet han hade var att väcka talan eller att reglera bankernas fordran”, säger Ronny Nilsson.

2015 stämmer Mikael sin egen bostadsrättsförening i Solna tingsrätt, och yrkar att föreningen ska hållas skyldig för det som inträffat. Föreningen menar att man saknar skuld. Men Mikael vinner i tingsrätten, hovrätten och till sist, våren 2019, i Högsta Domstolen. Och av bostadsrättsföreningens protokoll framgår nu att man betalat 1,5 miljoner kronor till Mikael, och med det är hela saken ur världen. “Jag är oerhört lättad för Mikaels skull. Det var.. jag såg på honom att han var oerhört glad och lättad att få lägga de här bakom sig. Och naturligtvis lite glad och stolt över prestationen också”, säger Ronny Nilsson.

Men en fråga kvarstår ju. Och det är, hur kan det här hända?

Hur kan ett så centralt moment när lägenheter pantsätts bestå i att en företrädare för en bostadsrättsförening måste öppna ett kuvert, förstå vad som står i brevet, och sedan göra en anteckning i en förteckning? Varför finns inte ett centralt register även för bostadsrätter? “Frågan har utretts ett antal gånger. Det kom en utredning i slutet av 90-talet där man föreslog ett bostadsrättsregister som i princip såg ut som det som gällde för fastighetsregistret, med inteckningsmodell och så vidare. Men det gick man inte vidare med. Sedan har det utretts.. det kom ett annat förslag där frågan har utretts. Men 2013 fastslog dåvarande regering att nej, vi ska inte ha ett sådant register”, säger Ulrika Blomqvist, på Bostadsrätterna.

Sedan Mikaels fall blev ett samtalsämne i branschen har frågan aktualiserats på nytt. Bankerna vill ha ett centralt register, Riksbanken vill ha ett centraltregister, mäklarna vill ha ett centralt register. En undersökning från svenska bankföreningen visar att två av tre mäklare ”ofta eller ibland” får felaktiga uppgifter om pantsättning av lägenheter. Ändå har frågan strandat. “Det finns stora aktörer som kanske haft det som en viktig intäktskälla att hantera föreningarnas register. Sedan om det har varit det avgörande skälet, det vet jag inte. Jag känner till att det har funnits förslag om att införa ett centralt register, men att det inte har kommit i mål”, säger Ronny Nilsson, som även han tycker att ett centralt register för bostadsrätter vore klokt.